轻资产运作模式（轻资产模式运营）

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经济视野 16 2018 年 7 月 01 商业地产企业转型轻资产运营模式研究 —— 以万达地产为例 薛 怡 江苏大学，江苏 镇江 212013 摘要：轻资产运营作为一种“以支点撬地球”的新兴商业运营模式，一直受到各界广泛关注。这种运营模式以其高附加值和低资产抵押的诱人特点吸引了无数企业竞相采用，但实际经营成果并不尽如人意。我国房地产业作为重资产运营的典型行业，在近年来愈发困难的银行贷款和愈加漫长的回款周期的重压下，企业仅依靠原有模式想要获得更多市场份额显然力不从心，由重资产运营向轻资产运营模式转型迫在眉睫。2015 年万达地产正式对外宣告其轻资产转型的重大战略走向，众多房地产企业更是紧跟其后，跃跃欲试。本项目旨在通过对万达地产 2013 年至 2017 年的财务报表进行分析，从而研究轻资产运营策略对万达地产的经济影响轻资产运作模式，进而得出应如何正确应用轻资产运营策略的经验或教训。 关键词：商业地产；轻资产运营；模式转型 中图分类号：F416.22 文献标识码：A 文章编号：1671-5616(2018)07-0016-02 引言 作为我国商业地产巨头，万达地产的轻资产运营模式转型践行了该种模式在重资产传统企业的可行性，为商业地产盈利模式的改变拓宽了视野，提供了可供选择的方向，是研究房地产行业轻资产运营模式经济影响的典型案例。

[1] 文将通过分析万达地产 2013 至 2017 年各项重要财务指标，一窥其转型为轻资产运营模式前后的经济状况比对，进而为我国其他试水地产企业的转型提供参考。 1 文献综述 1.1 国内文献综述 梁昌勇和叶春森（2011）等以制造外包企业和服务外包企业为研究对象，用企业资源观理论、交易成本理论和全球价值链理论研究外包企业的成长路径及其升级的核心资源、交易成本结构和外包产业全球价值链的治理等问题，他们的研究表明，外包交易成本决定企业成长过程，企业的核心资源是外包企业升级的重要基础，全球价值链竞争力决定外包企业升级空间。[2] 王丽艳（2015）等认为我国房企应借鉴美国的发展经验，进行产业升级，提升企业产品和服务的附加值。[3] 投融资方面，主要集中在对房地产信托基金的研究。仝中燕（2004）、李求军（2008）和李蒙（2012）等人通过“美国模式”与“香港模式”的对比发现美国商业房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，其核心是金融运作而非开发营建，并且以房地产基金（REITs）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

[4] 屈昆鹏（2008）和唐时达（2014）等对美国、日本发展 REITs 进行了研究，他们认为房地产投资信托基金是房地产直接融资的方向和可持续发展模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式轻资产运作模式，目前在中国推行这项创新金融产品，既有利于缓解房地产企业资金来源问题，又可以降低银行与房地产企业的依存度，提高经济的运行质量。[5] 繁瑜和庞墨涵（2009）等对我国房地产业专业融资中介的现状进行了研究，他们认为房地产融资中介的出现是我国房地产金融市场发展的一个必然趋势，它具有联系资本市场和房地产市场的作用，能够解决目前我国房地产企业的融资困局，同时也能满足各种资金投资房地产业的需求拥有专业知识的人才赋予了它引导资金理性进入房地产业的能力，能够减少我国房地产市场的金融风险。[6] 王凤荣和耿艳辉（2012）对美国房地产投资信托基金发展的金融功能分析，认为 REITs 作为投资工具，在收益性、安全性以及分散风险方面优于股票等传统金融产品，提升了资本市场的广度与深度；作为融资工具，REITs 有效改善了美国房地产企业的资本结构，对于房地产实体经济的促进作用显著。[7] 1.2 国外文献综述 Fen－May Liou，Ying－Chan Tang and Chih－Pin Huang （2007） 为了检验竞争优势与资源异质性的关系，因而引进了轻资产经营模式的理论框架，他们将这个理论框架应用于全球的半导体产业，结果表明，轻资产的经营模式有助于公司找到体现自身竞争优势的最有效的资源配置。

[8] Georgiana Surdu （2011） 研究分析认为，在经济全球化的趋势下，能够使得交易成本和向外扩张成本最小化的方法成为世界范围内的公司迫切需要的。而在全球化进程进入成熟阶段之后，轻资产模式逐渐受到了来自各个行业和各个领域的大型企业的青睐，在这种模式下，公司主要关注如何最大限度的将“重资产”转化为“轻资产”以及充分利用生产等实体环节的外包优势。[9] Hung－Ching Wen，Jen－Hung Huang and Yih－Lin Cheng （2012）通过研究发现，在 1990—2010 这 20 年里，随着日本竞争性半导体公司的资本投资的增加，越来越多的半导体集成装置制造公司从与合同铸造公司的合作中获利，在取得成功后进而逐步转变为轻资产的经营模式或者纯制造外包模式，他们的经营绩效得到了很大的提高。[10] Jayoung Sohn，Chun－Hung （Hugo） Tang， SooCheong （Shawn） Jang （2013） 通过对美国宾馆连锁店的跟踪调查研究发现：公司的价值在很大程度上受到费用支出和重资产的影响，扩大费用支出和减少重资产都有利于提升公司的价值水平。

运用通径分析的方法，他们进一步证实了轻资产战略的资产结构，并且发现其作用效果广泛体现在提升盈利能力、降低盈利的波动性和公司价值的市场溢价等方面。[11] 2 方法与数据 本文将通过对万达信息 2013 年至 2017 年的财报数据进行归纳计算，从盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力这四个方面对万达商业地产的各项重要指标进行分析，最后采用杜邦分析法从财务角度评价企业绩效，深入分析比较企业经营业绩。 2.1 盈利能力指标 根据万达商业的资产负债表和利润表历年数据可计算得：2013 年至 2017 年的销售净利率分别是 11.30%、12.90%、12.28%、12.01%、13.44%；成本净利率分别为 12.72%、16.12%、15.22%、14.07%、15.74%；净资产报酬率分别为 9.95%、12.59%、12.54%、11.24%、12.63%。 2.2 偿债能力指标 2.2.1 短期偿债能力指标 根据万达商业的资产负债表和现金流量表历年数据可计算得：2013 年至 2017 年的流动比率分别是 2.70、1.30、0.98、0.89、1.23；速动比率分别是 2.35、0.93、0.62、0.56、0.90；现金流量比率分别是 131.89%、40.13%、25.84%、25.86%、48.08%。

2.2.2 长期偿债能力指标 根据万达商业的资产负债表历年数据可计算得：2013 年至 2017 年的资产负债率分别是 28.72%、54.99%、61.02%、61.38%、64.85%；产权比率分别是 40.29%、122.16%、156.54%、 158.92%、184.52%；权益乘数分别是 1.40、2.22、2.57、2.59、2.85。 2.3 营运能力指标 根据万达商业的资产负债表历年数据可计算得：2013 年至2017年的应收账款周转率分别是3.62、2.78、2.52、2.53、2.42；存货周转率分别是 7.97、3.02、1.52、1.28、1.29；